对于一个造价专业的人来说 - 下载本文

不过这个建设工程规划许可证,在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置,反复的强调。我个人还没钻详明白,不知道这个法是什么意思,在搞什么玄虚?

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点:消防报建,要说难,是所有专业报建中最艰难的,但是如果说简单,也可以很简单。至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感?

先从消防说起。消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我国的消防审查,在很多时候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是非常的不象话,要满足消防规范的话,这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门,那对业主进进出出来讲,是非常不方便的。基本上来讲,消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。一般说,各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,我在这里说句公道话:涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比?2层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如减少一套楼梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中,我也不敢?

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里,911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不必介意?

人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题,现在的争议非常大。社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们,所有的人防用途的东西,产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你暂时用着。但是这个产权,无论如何,都不可能归属于什么全体业主?

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外,人防设备那也是非常疯狂的东西,比如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。也不知道能防什么?

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以开始这两项审查了?

节能审查,在我的个人经验里面,是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什?60度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩,在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊?

说到这里不由得想对那个套型建筑面?0平方米以下占70%以上?070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上,必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积。开间超?米的客厅,在取暖上就肯定不达标了。同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时,90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的:空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般人都不习惯每天洗澡。(我说明,我这不是地域歧视啊,我这完全是就事论事。)但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90平方米要设计出三居室,就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目,为了在满足这?070的要求下还能?房单位,设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房单位。当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此?

现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对?

恩,说个节能审查,一说开去就说了这么多,不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我国的审查技术非常的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔

呢,形状就像个纺锤,中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场,上了这塔的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光。这是个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗?我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事。现在合生在广州的某楼盘前面,也打算树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之,因为这根本说不清楚,到底安不安全反正我个人不知道?

施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎?

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许?

余泥和噪音,这两个东西专门拿在这里讲,是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市,几乎没怎么管这两样东西:余泥和噪音。但现在,越来越多的城市,开始加强了对这两样东西的管理?

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门,包括公路、交通、警察,的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥啊,没办法,只能打通各路神仙?

余泥在运输过程中,很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车,从天河一路撒到番禺,结果被罚?万多,包工头拼命去做工作都没用,估计是交通部门火大发了,撞枪头上了?

噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的,噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠,站在工地里,听了一天的锤击声,第二天耳朵里都是嗡嗡声,几乎没给锤傻了。当然用锤击桩,那肯定是最经济的。只要没人管,开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何,都支持在这方面加强管理。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如广州和深圳。那是真管得不错。无?/p>

怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,唉,那处于几乎没有管理的地步?

我作为从先进城市走出来的三个代表,到一些二三线城市去,傻乎乎的去问人家环保局,噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊?结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎,我相信这里也会有人看过我这一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鸣得意的说:有这种手续吗?我这里没有啊,我这里很简单啊,什么什么的,就和上面某些人自鸣得意的嘴脸,一样?

9、质量监督、安全监?

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来,已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后,我随便这么一想,我靠,后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收,一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位?

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,我跟各位说老实话,我分不清楚。在我看来,质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站,分着管。譬如我打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大,譬如工人不戴安全头盔啦,物料堆放不按规定乱堆啦,这些。但在我看来,安监把质监吃掉,并成一个机构,没有任何逻辑和操作上的困难?

在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么的严,为什么呢,因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软,云云。安监基本不收费,但是他们也能想出非常多的收费服务出来,譬如安全生产培训,工人佩带平安智能卡上班,等等,总之各有各的门路啦?

现在在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用,只是周边城市的3分之1。恩,在这里,为了避

免有些人看不懂,我说一句,打完桩必须做检测。检测合格了,才能做承台,继续往上建。各位的,明白?

不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿?

10、施工招投标、监理报?

还是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊?

首先,我必须说明,按照我国现行招投标法,私营房地产公司(无国有经济成分),其房地产项目不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包。但在某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了?

在必须要做施工招投标的时候,我必须得说,这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去,一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州,某企业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料一准备,然后发现自己的技术人员不够了,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了,然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性?

恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,我不多说了?

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南京廖华

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